Перспективными для покупки эксперты считают районы вблизи станций новых веток метро, а также станций МЦД в Новой Москве, где можно купить квартиру с помощью льготной ипотеки
Перспективными для покупки эксперты считают районы вблизи станций новых веток метро и станций МЦД в Новой Москве, где можно купить квартиру с помощью льготной ипотеки
Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков и риелторов выделить районы Москвы, в которых может быть выгодно покупать квартиру в 2024 году. К факторам, повышающим привлекательность такой покупки, эксперты отнесли запуск новых станций метро и МЦД, подпадание под условия льготной ипотеки, а также дефицит предложения в локации, уровень развития района и низкие ценники с перспективой роста в будущем.
Районы, прилегающие к строящимся радиальным линиям метро
Один из главных факторов, который может повысить привлекательность недвижимости, — наличие поблизости станции метро или планы скорого ее открытия. Поэтому для покупки жилья эксперты рекомендуют присмотреться к районам, где готовится открытие новых станций метро, особенно это касается удаленных от центра столицы районов. По оценкам экспертов, запуск метро (от анонсирования до открытия) добавляет к стоимости жилья в локации 15–30%.
Сейчас в Москве строится три новые ветки метро — Рублево-Архангельская, Троицкая и Бирюлевская, это около 40 станций. При этом наибольшим потенциалом роста цен обладают муниципалитеты в Новой Москве, куда будет проложена Троицкая линия, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Исходно там невысокий уровень цен (около 200 тыс. руб. за 1 кв. м), а появление метро с высокой вероятностью приведет к их росту на стандартные 10–12% относительно общегородского уровня цен. Наибольший потенциал роста цены мы видим у городского поселения Троицк», — сказал Алексей Попов.
Проект Рублево-Архангельской линии метро
С тем, что перспективны в первую очередь те локации Новой Москвы, где планируется открытие станций метро, согласна и исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «В первую очередь, конечно, Новая Москва, где к 2025 году намечен запуск первой очереди Троицкой линии в поселениях Сосенское и Мосрентген. Это позволит создать более удобные и альтернативные варианты маршрутов для жителей», — пояснила эксперт. К потенциально перспективным районам относится и Бирюлево, до которого также планируется проложить радиальную ветку с десятью станциями, добавила она.
Проект Троицкой линии метро
Руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова считает перспективными для покупки жилья удаленные локации Рублево-Архангельской линии, которая будет начинаться от станции «Шелепиха» и заканчиваться «Ильинской». То есть линия протянется от Москва-Сити до усадьбы «Архангельское» через районы Хорошевский, Мневники, Строгино и Рублево. Далее ветка пойдет от ТТК и выйдет за пределы МКАД. «Здесь можно выбрать вариант от новостройки в районе будущей станции «Звенигородская» (например, студию комфорт-класса от 11,7 млн руб.) до квартиры в поселке Архангельское (например, однушка здесь стоит 6 млн руб.), — приводит возможные варианты Наталия Борзенкова. «Также можно рассмотреть Красногорск в части Ильинского шоссе или кластер «СберСити». Именно вдоль этой ветки есть широкий выбор жилья на текущий момент», — добавила она.
Проект Бирюлевской линии метро
Новая Москва — возможность использовать льготную ипотеку
Локации Новой Москвы, помимо того что там планируется открытие новых станций метро, эксперты называют привлекательными из-за более низкой стоимости жилья, что дает возможность использовать льготную ипотеку на новостройки. В конце прошлого года сумму кредита по программе снизили до 6 млн руб.
По оценкам bnMAP.pro, сейчас лишь 5% предложения в Старой Москве подпадают под льготную ипотеку, в то время как в Новой Москве такого предложения около 32%, или 7,2 тыс. лотов. «Поэтому в Новую Москву постепенно перетекает спрос покупателей комфорт-класса, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой», — отметила основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Средняя цена «квадрата» новостроек в старых границах Москвы в феврале составляет 538 тыс. руб., а в Новой Москве — в два раза ниже, 259,5 тыс. руб., следует из данных bnMAP.pro. Минимальные цены — в жилых комплексах в Троицком округе, в поселении Первомайское цена за «квадрат» в новостройках начинается от 117,1 тыс. руб.
Жилье в Новой Москве подходит под льготную программу
Районы, прилегающие к станциям МЦД
Перспективными с точки зрения покупки жилья в 2024 году эксперты считают районы, которые прилегают к станциям московских скоростных диаметров. «Чем ближе к дате открытия новых станций, тем больше в этих районах вырастут цены на недвижимость. Только за полтора-два года с момента запуска новой транспортной сети стоимость увеличилась в среднем на 15–20%. Например, аналогичную тенденцию мы уже наблюдали в Некрасовке, Реутове и Люберцах», — отметила Татьяна Подкидышева.
В прошлом году было запущено движение по двум диаметрам — МЦД-3 и МЦД-4. До окончательного завершения проекта (запуска всех пересадочных узлов, полного обновления подвижного состава, налаживания четкого движения с тактовым расписанием) в районах, прилегающим к станциям, сохраняется потенциал роста цен на жилье, считает Алексей Попов. «Наибольший рост цены в пределах Москвы рядом со станциями МЦД возможен в районах, прилегающих к станции Крюково в Зеленограде (Крюково, Силино и Старое Крюково) — плюс 5–7 п.п. от общегородского уровня», — указал эксперт. По оценкам ЦИАН, сейчас стоимость «квадрата» готового жилья в этих локациях варьируется от 226 тыс. до 235 тыс. руб.
ТПУ в Крюково
Ирина Доброхотова среди перспективных локаций также назвала Зеленоград. По данным bnMAP.pro, здесь зафиксирована минимальная цена квадратного метра среди новостроек Старой Москвы — 251,7 тыс. руб. При этом за год стоимость выросла на 29%, так как в локации наблюдается дефицит предложения — около 450 лотов. «Еще в Зеленограде находится особая экономическая зона, в которую привлекают технических специалистов с высокой квалификацией, это тоже может повысить локальный спрос», — добавила Доброхотова.
Вид на Зеленоград
Кроме того, при запуске МЦД-5 улучшится транспортная доступность районов Даниловский, Лосиноостровский, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Царицыно и Ярославский, продолжила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Так, у районов Лосиноостровский и Ярославский на сегодняшний день вообще нет собственной станции. Средняя стоимость метра на вторичном рынке в данных районах составляет 296 тыс. и 284,7 тыс. руб. соответственно», — отметила эксперт. Появление новых станций повысит привлекательность локаций, добавила она.
Паспорт МЦД-5
Читайте также: МЦД-5: когда открытие и какой будет схема проезда
Перспективные и недооцененные
Привлекательным для покупки жилья в 2024 году эксперты называют поселок Северный в СВАО. «Самым недооцененным районом Москвы я считаю поселок Северный. Квадратный метр новостроек в этой локации обойдется в среднем в 289,2 тыс. руб. При этом в прошлом году здесь открылась станция метро «Физтех» и сейчас активно развивается научно-образовательный кластер МФТИ», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, Северный потенциально привлекателен для инвесторов-рантье — жилье здесь может пользоваться спросом у молодых семей, IT-специалистов и начинающих ученых из-за близости кластера. При этом относительно низкий порог входа гарантирует быструю окупаемость жилья — за семь-восемь лет против стандартных 10–12 лет, указал он.
Станция «Физтех» в поселке Северный
Перспективным управляющий директор компании «Метриум» назвал и район Преображенское в ВАО, где средняя цена «квадрата» сейчас составляет 471,2 тыс. руб. «Это первая локация с премиальным жильем на востоке Москвы. Она окружена зелеными зонами (Сокольники, ВДНХ, Измайловский парк), здесь находятся набережная реки Яузы, множество знаковых объектов спортивной инфраструктуры», — пояснил эксперт.
Вид на район Преображенское
Среди районов с более высоким ценником Руслан Сырцов также выделил Хорошевский (САО) на территории «Большого Сити» с ценой «квадрата» 517,7 тыс. руб. Расположенный здесь Ленинградский проспект дает возможность добраться до центра столицы и ТТК за 15 минут, до аэропорта Шереметьево — за 20 минут. Локация отличается развитой рекреационной, спортивной, коммерческой инфраструктурой, пояснил он. «В Преображенском и Хорошевском районе рост цен может составить 10–15% за год, что превысит среднюю динамику по Москве» — указал эксперт.
Жилые дома в Хорошевском районе
Читайте также: Что надо знать о Преображенском при выборе района для жизни в Москве
Единичное предложение в классе и дефицит нового предложения
Интересными, по мнению экспертов, могут быть районы, где сфокусировано жилье одного класса, но есть единичные проекты классом ниже. «За счет окружения, а также если проект качественный, в будущем цена такого предложения может подрасти», — пояснила основатель «Бест-Новостроя». «Например, единичный проект комфорт-класса есть в Марьиной Роще — за год прирост средней цены метра в комфорт-классе по району составил, по данным bnMAP.pro, 67,3%, до 398,5 тыс. руб. Примерно такая же ситуация в Сокольниках, где экспонируется лишь один объект комфорт-класса и за год средняя цена метра этого класса выросла на 52%, до 371,1 тыс. руб.», — привела примеры она.
Вид на Сокольники
Также можно рассмотреть локации с потенциалом опережающего роста цен в новостройках. Стоит отслеживать появление новых проектов в районах Ясенево, Строгино, Крылатское, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики». «Это крупные спальные районы Москвы с развитой инфраструктурой, где давно не строили новые ЖК», — указал он. По оценкам ЦИАН, сейчас средняя цена квадрата вторичного жилья в Крылатском составляет 350 тыс. руб., в Строгино — 334 тыс. руб., а в Ясенево — 283 тыс. руб.
Отдыхающий на территории горнолыжного комплекса «Лата Трэк» в Крылатском
Востребованные среди покупателей
При выборе квартиры комфорт-класса для инвестиций можно смотреть на востребованность района среди потребителей в определенных округах, добавила Татьяна Подкидышева. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам 2023 года самыми популярными районами для покупки жилья стали ЮВАО и ЗАО. В ЮВАО наиболее востребованные районы Люблино, Нижегородский и Южнопортовый. «В этих районах потребители покупают и для себя, и для инвестиций. Средняя цена квадратного метра в них составляет 277–377 тыс. руб. За год средняя цена квадратного метра в ЮВАО в комфорт-классе выросла на 21,2%, что на 3% выше, чем в среднем по рынку», — отметила эксперт.
В ЮВАО наиболее востребованные районы для покупки жилья — Люблино, Нижегородский и Южнопортовый
В ЗАО востребованными стали Очаково-Матвеевское и Солнцево, продолжила она. Эти районы также обладают всеми характеристиками как для инвестиций, так и для собственного проживания. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 303–393 тыс. руб. За год средняя цена квадратного метра в ЗАО в комфорт-классе выросла на 25,7%, что на 8% выше, чем в среднем по рынку, пояснила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
В ЗАО востребованными у покупателей квартир стали Очаково-Матвеевское и Солнцево
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Читайте также: